Phố nào cũng có một vài mặt bằng mà người trong khu gọi là "kén chủ": cứ vài tháng lại thấy tấm bảng sang nhượng, chủ mới vào sửa sang, khai trương rình rang, rồi lại đóng cửa. Lời giải thích hay nghe là "đất ấy không hợp người", "đất có vong", "phạm gì đó", và người thuê tiếp theo được khuyên mời thầy về xem.
Bài này nhìn vào lời đồn "kén chủ" theo cách khác: một mặt bằng đổi chủ liên tục là một tín hiệu, và tín hiệu ấy thường có nguyên nhân cụ thể, tìm được bằng vài câu hỏi đúng. Phần sau là danh sách những câu nên hỏi và những thứ nên kiểm tra trước khi đặt cọc, kèm lời nhắc về những dịch vụ "xem đất" thu tiền.
Lời đồn "kén chủ" hình thành thế nào
Lời đồn thường bắt đầu rất tự nhiên. Một cửa hàng đóng cửa, người trong phố hỏi nhau vì sao. Nếu không ai biết rõ, câu trả lời dễ nhất là "chỗ đó không hợp". Đến lần đóng cửa thứ hai, thứ ba, câu trả lời ấy được nhắc lại, thêm thắt, và trở thành "chỗ đó kén chủ". Đến lúc này, lời đồn có sức sống riêng, được truyền cho người thuê mới ngay từ hôm đầu tiên họ đến xem.
Lời đồn bền vững vì nó tiện cho nhiều người. Người thuê cũ không phải thừa nhận mình tính sai giá, chọn sai ngành hay quản lý chưa tốt. Hàng xóm có một câu chuyện dễ kể. Người môi giới đôi khi còn dùng nó theo hướng ngược lại, nói rằng "chủ trước không hợp tuổi thôi, anh chị hợp mà". Chỉ có một người chịu thiệt nếu tin lời đồn mà bỏ qua việc tìm nguyên nhân: người thuê tiếp theo.
Vì vậy, khi nghe một mặt bằng bị gọi là "kén chủ", cách hữu ích nhất là coi nó như lời cảnh báo rằng ở đây có vấn đề chưa ai nói rõ, và nhiệm vụ của bạn là tìm ra vấn đề đó trước khi ký hợp đồng.
Những nguyên nhân thật hay gặp
Bảng dưới gom những lý do phổ biến khiến một mặt bằng đổi chủ liên tục, kèm cách nhận ra. Thường không chỉ có một lý do mà vài lý do cộng lại.
| Nguyên nhân | Biểu hiện | Cách kiểm tra |
|---|---|---|
| Giá thuê quá cao so với dòng khách | Chủ nào cũng bán khá mà vẫn lỗ | Đếm khách, so giá thuê với các căn lân cận |
| Chủ nhà tăng giá mỗi lần gia hạn | Người thuê làm được một hai năm rồi bỏ | Hỏi người thuê cũ, đọc kỹ điều khoản tăng giá |
| Hợp đồng ngắn, chủ nhà hay đòi lại nhà | Người thuê đầu tư sửa sang rồi phải đi | Hỏi lý do các lần chấm dứt hợp đồng trước |
| Dải phân cách, đường một chiều, cấm dừng đỗ | Khách đi qua nhiều nhưng không ghé được | Đứng quan sát xe có tấp vào được không |
| Ngập nước, xuống cấp, hỏng điện nước | Hàng hư, phải đóng cửa sửa chữa | Xem vệt ố, hỏi hàng xóm, kiểm tra đồng hồ điện |
| Ngành không hợp khu vực | Các chủ cũ đều bán cùng một kiểu hàng | Xem dân cư quanh đó mua gì, ở đâu |
| Đối thủ mạnh ngay bên cạnh | Cửa hàng mới khó cạnh tranh giá | Đi một vòng bán kính vài trăm mét |
| Quy hoạch, giải toả sắp tới | Chủ nhà chỉ cho thuê ngắn hạn | Hỏi phường, xã và cơ quan quản lý đô thị |
Trong nhiều trường hợp, chỉ riêng dòng đầu tiên đã đủ giải thích. Một mặt bằng định giá thuê theo kỳ vọng của chủ nhà chứ không theo dòng khách thật sẽ lần lượt "đánh bại" từng người thuê, và lời đồn "kén chủ" ra đời từ đó.
Mười câu nên hỏi trước khi đặt cọc
Những câu dưới đây dành cho ba người: chủ nhà, hàng xóm hai bên, và nếu được, chính người thuê trước. Bạn không cần hỏi hết trong một lần; quan trọng là ghi lại câu trả lời và so chúng với nhau.
- Mặt bằng này đã có bao nhiêu người thuê trong vài năm gần đây, mỗi người thuê bao lâu?
- Các chủ trước bán những gì? Có ai bán ngành giống mình định bán không?
- Vì sao người thuê gần nhất trả mặt bằng? Họ có còn kinh doanh ở chỗ khác không?
- Giá thuê hiện tại so với lần cho thuê trước tăng hay giảm, và có điều khoản tăng giá hằng năm không?
- Chủ nhà có dự định sử dụng lại nhà, bán nhà hay xây lại trong vài năm tới không?
- Trước cửa có được dừng xe không, có vạch cấm đỗ, có ai thu phí trông xe không?
- Mùa mưa nước có vào nhà không, điện có hay chập, nước có yếu không?
- Khu này có kế hoạch mở đường, làm cầu vượt hay giải toả không?
- Hàng xóm hai bên buôn bán ổn không, có mâu thuẫn gì về lối đi, vỉa hè không?
- Nếu phải chấm dứt hợp đồng sớm, tiền cọc và phần sửa sang được xử lý thế nào?
Nếu các câu trả lời mâu thuẫn nhau, ví dụ chủ nhà nói người cũ đi vì chuyện gia đình nhưng hàng xóm nói họ không chịu nổi tiền thuê, bạn đã tìm ra điều quan trọng nhất cần biết.
Cẩn thận với dịch vụ "xem đất, giải đất" thu tiền
Dấu hiệu thứ nhất: doạ trước, bán sau. Người đến xem mặt bằng nói ngay rằng đất "có vấn đề", "phạm nặng", rồi đưa ra gói làm lễ hoặc vật phẩm với giá cao. Kiểu chào hàng dựa vào nỗi sợ là dấu hiệu nên dừng lại.
Dấu hiệu thứ hai: hứa kết quả. Những lời như "làm xong là đắt khách", "bảo đảm không phải đóng cửa" là lời hứa không ai thực hiện được. Không có lễ hay vật nào thay được việc tính đúng giá thuê và chọn đúng ngành.
Dấu hiệu thứ ba: xin ảnh, xin địa chỉ rồi đòi phí. Một số trang mạng mời gửi ảnh mặt bằng để "xem miễn phí", sau đó báo đất có vấn đề và yêu cầu chuyển khoản để "xem kỹ" hoặc "làm lễ từ xa". Nên cảnh giác và không chuyển tiền cho người chưa từng gặp.
Dấu hiệu thứ tư: người môi giới đi kèm thầy. Nếu người giới thiệu mặt bằng đồng thời giới thiệu luôn người "xem đất", nên cân nhắc liệu hai việc này có liên quan lợi ích với nhau không.
Khi người nhà đã lỡ chuyển tiền. Giữ lại toàn bộ tin nhắn, biên nhận, số tài khoản; liên hệ ngân hàng sớm để hỏi về khả năng hỗ trợ; nếu có dấu hiệu lừa đảo, trình báo cơ quan công an nơi cư trú. Không chuyển thêm khoản nào để "lấy lại tiền".
Biến lời đồn thành lợi thế khi thương lượng
Một mặt bằng mang tiếng "kén chủ" thường khó cho thuê hơn, và đó có thể là lợi thế của bạn nếu bạn đã tìm ra nguyên nhân thật và thấy mình xử lý được. Ví dụ giả định: nếu nguyên nhân là ngập nước mỗi mùa mưa và ngành của bạn không sợ nước, hoặc nếu nguyên nhân là các chủ trước cùng bán một ngành không hợp dân cư khu này, thì bạn đang đứng trước một vị trí người khác bỏ qua.
Khi thương lượng, bạn có thể đề nghị chủ nhà giảm giá thuê những tháng đầu, kéo dài thời hạn hợp đồng, cố định mức tăng giá, hoặc chủ nhà chịu một phần chi phí sửa chữa. Những đề nghị này hợp lý với một mặt bằng đã nhiều lần đổi chủ, vì chính chủ nhà cũng muốn có người thuê lâu dài.
Ngược lại, nếu bạn không tìm ra nguyên nhân, hoặc nguyên nhân là thứ ngoài tầm tay như giá thuê cao mà chủ nhà không chịu giảm, thì lời đồn "kén chủ" đúng theo nghĩa thực tế nhất: mặt bằng này kén những người thuê chịu trả cái giá mà nó không đáng. Bỏ đi lúc đó là quyết định khôn ngoan.
Khi chính mình phải trả mặt bằng: đừng góp thêm vào lời đồn
Không phải cửa hàng nào cũng thành công, và việc phải trả lại mặt bằng là chuyện bình thường của nghề buôn bán. Điều đáng nghĩ là cách mình kể lại chuyện đó. Nếu bạn nói với người thuê sau rằng "chỗ này không hợp", bạn vừa góp thêm một lớp vào lời đồn "kén chủ", vừa giấu đi bài học thật mà người sau cần biết.
Một người buôn bán tử tế khi sang nhượng thường nói thẳng những điều mình đã trải qua: dòng khách thực tế mỗi ngày, mùa nào bán chậm, chi phí nào cao hơn dự tính, vấn đề nào của mặt bằng mà mình không xử lý được. Người nhận lại có thể vẫn thuê, nhưng họ thuê với con mắt mở, có thể đổi ngành, đổi giờ bán hay thương lượng lại giá với chủ nhà. Lời nói thật như vậy cũng giữ được uy tín của bạn trong khu phố, điều có giá trị khi bạn mở cửa hàng ở chỗ khác.
Với chính mình, nên ngồi lại với sổ sách trước khi đóng cửa, viết ra vài dòng: điều gì mình đã đoán đúng, điều gì đoán sai, nếu làm lại thì sẽ hỏi gì trước khi thuê. Những dòng đó là vốn liếng cho lần sau. Người buôn bán lâu năm thường nói thất bại đầu tiên dạy nhiều hơn mọi lời khuyên, với điều kiện mình chịu nhìn vào nó thay vì đổ cho đất.
Về thực tế: hợp đồng và một vài nguyên tắc
Với mặt bằng từng đổi chủ nhiều lần, hợp đồng thuê càng cần rõ ràng. Nên có thời hạn đủ dài để thu hồi chi phí sửa sang, điều khoản tăng giá cụ thể, quy định về việc chủ nhà lấy lại nhà trước hạn, và cách xử lý tiền cọc khi chấm dứt. Đây là những nguyên tắc chung; với khoản cọc lớn, nên nhờ người am hiểu pháp lý đọc hợp đồng trước khi ký.
Nên kiểm tra giấy tờ của người cho thuê: họ có phải chủ nhà hay đang cho thuê lại, nhà có đang thế chấp không. Một số mặt bằng đổi chủ liên tục chính vì người cho thuê không phải chủ thật, hợp đồng không bền.
Cuối cùng, khi đã thuê và mở cửa, hãy ghi sổ sách đều đặn từ ngày đầu: số khách, doanh thu, chi phí. Nếu sau vài tháng việc buôn bán không như kỳ vọng, sổ sách sẽ cho bạn biết vấn đề ở đâu, thay vì để một lời đồn mới về "kén chủ" nói thay cho bạn.
Câu hỏi thường gặp
Mặt bằng "kén chủ" có thật không?
Không có cơ sở để nói một mảnh đất tự chọn người thuê. Mặt bằng đổi chủ liên tục thường có nguyên nhân cụ thể như giá thuê cao so với dòng khách, chủ nhà hay tăng giá, không có chỗ dừng xe, ngập nước, hoặc ngành không hợp khu vực.
Làm sao biết vì sao người thuê trước bỏ đi?
Hỏi cả chủ nhà, hàng xóm hai bên và nếu được thì hỏi chính người thuê trước. So các câu trả lời với nhau; chỗ nào mâu thuẫn thường là chỗ cần tìm hiểu kỹ nhất. Đếm khách và xem quanh khu vực cũng giúp kiểm chứng.
Có nên mời người về xem đất trước khi thuê mặt bằng bị đồn?
Đó là lựa chọn của từng gia đình, bài này không khuyên. Điều cần cảnh giác là những người doạ "đất phạm nặng" rồi bán gói lễ, vật phẩm giá cao, hoặc xin ảnh mặt bằng rồi đòi chuyển khoản. Không lễ nào thay được việc tìm nguyên nhân thật.
Mặt bằng đổi chủ nhiều lần có nên thuê vì giá rẻ?
Có thể, nếu bạn đã tìm ra nguyên nhân và thấy mình xử lý được, ví dụ ngành của bạn hợp khu vực hơn các chủ trước. Khi đó nên thương lượng giá, thời hạn và mức tăng giá. Nếu không tìm ra nguyên nhân thì nên cân nhắc kỹ.
Người nhà lỡ chuyển tiền cho thầy "giải đất" thì làm gì?
Giữ lại tin nhắn, biên nhận, số tài khoản; liên hệ ngân hàng càng sớm càng tốt; nếu có dấu hiệu lừa đảo thì trình báo cơ quan công an nơi cư trú. Không chuyển thêm tiền theo lời hứa "lấy lại tiền" của bất kỳ ai.
Hợp đồng thuê mặt bằng từng đổi chủ cần chú ý gì?
Thời hạn đủ dài, điều khoản tăng giá cụ thể, quy định khi chủ nhà lấy lại nhà trước hạn và cách xử lý tiền cọc. Nên kiểm tra người cho thuê có phải chủ thật và nhà có đang thế chấp không; khoản cọc lớn thì nhờ người am hiểu pháp lý xem trước.