Nhà góc ngã tư, ngã ba được nhiều người buôn bán coi là "góc vàng" vì có hai mặt tiền, người đi từ nhiều hướng đều nhìn thấy; nhưng cũng có không ít người ngại thế đất này, cho rằng nó nằm ở chỗ "đầu sóng ngọn gió", gió bụi, xe cộ và cả rủi ro dồn vào. Hai cách nghĩ trái nhau cùng tồn tại trong một khu phố, và cả hai đều có phần lý lẽ riêng.
Bài này không phán mặt bằng góc là tốt hay xấu. Mục đích là giải thích vì sao có hai lời bàn đó, rồi chỉ ra những thứ bạn có thể tự đo khi đứng trước một căn góc: dòng xe rẽ qua, đèn tín hiệu, chỗ dừng xe của khách, nắng gió hai mặt, và mức giá thuê đắt hơn có đáng hay không. Quyết định cuối cùng nên dựa trên những con số bạn tự ghi chép, không dựa trên một câu nói truyền miệng.
Vì sao nhà góc được gọi là "góc vàng"
Trong giới buôn bán, cụm từ "góc vàng" thường được dùng cho những căn nằm ở giao lộ có nhiều người qua lại. Trong tiếng Hoa có câu "kim giác ngân biên", nghĩa đen là góc vàng, cạnh bạc. Câu này vốn là kinh nghiệm của người chơi cờ vây, nói rằng chiếm góc dễ lập thế hơn chiếm cạnh; về sau có người mượn để nói về đất buôn bán. Mượn ý thì được, nhưng nên nhớ đó là một hình ảnh so sánh, không phải một quy luật đã ai chứng minh.
Lý lẽ thực tế phía sau khá rõ. Căn góc có hai mặt tiền nên diện tích phô hàng gấp đôi một căn giữa dãy cùng bề ngang. Người đi trên cả hai trục đường đều thấy cửa hàng, kể cả người đang đứng chờ đèn đỏ. Ở nhiều thành phố, khách hẹn nhau cũng hay chọn chỗ góc đường vì dễ chỉ đường, dễ nhận ra. Với những ngành cần được nhìn thấy, như quán cà phê, tiệm thuốc, cửa hàng tiện lợi hay tiệm bánh, lợi thế này là có thật.
Chính vì được săn lùng, giá thuê nhà góc thường cao hơn hẳn các căn trong cùng dãy. Đây là điểm mà lời đồn "góc vàng" hay làm người thuê quên mất. Một mặt bằng được nhiều người nhìn thấy chưa chắc đã có nhiều người dừng lại mua, và phần tiền thuê trả thêm phải được bù bằng doanh thu thêm, nếu không thì cái góc ấy chỉ vàng với người cho thuê.
Vì sao cũng có người ngại nhà góc
"Đầu sóng ngọn gió". Đây là cách nói dân gian cho chỗ hứng chịu nhiều thứ nhất. Nhà góc đón gió từ hai phía, đón bụi từ hai dòng xe, và trong suy nghĩ của nhiều người, đón cả những chuyện không may như xe mất lái lao vào. Người xưa ở nhà gỗ, nhà tranh thì lo gió lùa, lo cháy lan từ hai phía là có cơ sở.
"Khí tán, không tụ". Một số sách phong thủy phổ thông cho rằng nhà có quá nhiều mặt hở thì khó giữ được cái gọi là khí, giống như nước đổ vào chậu thủng hai bên. Đây là một quan niệm, không có cách đo. Nếu dịch sang ngôn ngữ đời thường, nó gần với chuyện một gian hàng quá trống, khách bước vào không biết dừng ở đâu.
Ồn và thiếu riêng tư. Người vừa ở vừa buôn bán trong cùng căn nhà thường thấy căn góc ồn hơn, đèn xe chiếu vào ban đêm, tiếng còi dồn từ hai ngả. Lời ngại này đúng với chuyện sinh hoạt hơn là chuyện buôn bán.
Chuyện xui được nhớ lâu. Một vụ va quẹt trước căn góc dễ thành câu chuyện của cả phố, kể đi kể lại nhiều năm. Những căn giữa dãy có chuyện tương tự thì ít ai để ý. Trí nhớ của khu phố vì thế không phải là một bảng thống kê công bằng.
Đặt từng lời bàn cạnh điều bạn đo được
Bảng dưới đặt mỗi quan niệm thường nghe về nhà góc bên cạnh một câu hỏi thực tế mà bạn có thể kiểm tra bằng mắt, bằng đồng hồ hoặc bằng một cuốn sổ trong vài buổi.
| Lời bàn thường nghe | Phần lý lẽ có thể hiểu | Điều nên đo tại chỗ |
|---|---|---|
| Góc vàng, ai cũng thấy | Hai mặt tiền, tầm nhìn từ nhiều hướng | Đếm người đi bộ và xe chạy chậm ở từng mặt vào giờ bạn định bán |
| Đầu sóng ngọn gió | Gió, bụi, xe từ hai phía | Xem dấu vết va quẹt ở bó vỉa, cột, cửa cuốn; hỏi hàng xóm về tai nạn |
| Khí tán, không tụ | Không gian quá trống, khách không biết dừng ở đâu | Thử hình dung lối vào chính, quầy, kệ; có phải mở cả hai mặt không |
| Nhà góc ồn ào | Xe dừng đèn đỏ, còi, đèn pha ban đêm | Đứng nghe vào giờ cao điểm và sau mười giờ tối |
| Giá thuê cao vì là góc | Nhiều người cùng muốn thuê | Tính thêm bao nhiêu khách mỗi ngày thì bù được phần tiền thuê chênh lệch |
| Góc nào cũng như nhau | Không đúng | Phân biệt góc có đèn tín hiệu, góc có dải phân cách, góc có làn rẽ phải liên tục |
Điểm quan trọng nhất trong bảng là dòng cuối. Hai căn góc cùng một ngã tư có thể khác nhau rất xa. Căn nằm ở phía xe dừng chờ đèn đỏ được nhìn lâu hơn; căn nằm ở phía xe vừa vượt đèn xanh thì người ta chỉ lướt qua. Căn có dải phân cách cứng ở giữa đường chỉ đón được khách của một chiều xe.
Những thứ dễ bị bỏ sót khi đi xem căn góc
Người đi thuê thường bị hút mắt vào hai mặt tiền rộng và quên những chi tiết làm nên cái khó của căn góc. Khi đến xem, bạn nên mang theo cuốn sổ và đi quanh căn nhà ít nhất hai vòng, một lần ban ngày và một lần buổi tối.
- Vạt cắt góc: nhiều căn góc bị cắt chéo một đoạn để mở tầm nhìn cho xe, diện tích thực trong nhà nhỏ hơn bạn tưởng khi nhìn từ ngoài.
- Chỗ dừng xe: vỉa hè sát giao lộ thường không được để xe, khách đi xe máy phải dừng xa hoặc dừng sai chỗ, dễ ngại ghé lại.
- Làn rẽ: nếu sát cửa là làn rẽ phải liên tục, xe chạy qua đều và nhanh, khách khó tấp vào.
- Nắng: căn góc thường hứng nắng ở hai mặt; mặt quay về hướng tây vào buổi chiều có thể làm hàng hoá phai màu, quầy kính nóng rát.
- Bụi và tiếng ồn: ngã tư có đèn tín hiệu là nơi xe dừng rồi rồ máy cùng lúc, bụi và khói tập trung đúng trước cửa.
- Cột đèn, tủ điều khiển tín hiệu, biển báo giao thông: những thứ này thường đặt ngay góc và có thể che mất mặt tiền đẹp nhất.
- Quy hoạch mở rộng giao lộ: những ngã tư đông xe đôi khi được mở rộng, căn góc là căn bị ảnh hưởng đầu tiên; nên hỏi cơ quan quản lý đô thị ở địa phương.
Không mục nào ở trên là lý do để bỏ một căn góc. Chúng là những câu hỏi cần trả lời trước khi bạn trả thêm tiền cho chữ "góc".
Cách tự đếm khách trước khi quyết định
Một cách làm đơn giản mà nhiều chủ tiệm nhỏ dùng là tự đếm trong vài ngày. Không cần thiết bị đắt tiền, chỉ cần một cuốn sổ, đồng hồ và sự kiên nhẫn. Ví dụ giả định dưới đây dành cho người định mở tiệm bánh mì sáng.
- Chọn đúng khung giờ bạn định bán đông nhất, ví dụ từ sáu giờ đến tám giờ sáng.
- Đứng ở mỗi mặt tiền khoảng mười lăm phút, đếm riêng người đi bộ, xe máy chạy chậm và xe máy chạy nhanh. Người chạy nhanh gần như không phải khách.
- Ghi lại hướng đi của dòng người: họ đang đi làm, đi chợ hay đưa con đến trường. Mỗi nhóm có thói quen dừng mua khác nhau.
- Lặp lại vào một ngày thường và một ngày cuối tuần, vì nhiều giao lộ đổi hẳn nhịp vào thứ bảy, chủ nhật.
- Đếm luôn ở một căn giữa dãy gần đó để so sánh. Nếu căn góc chỉ hơn một chút mà giá thuê cao hơn nhiều, lợi thế góc không đủ bù.
- Cuối cùng ghi vào sổ ba con số: khách tiềm năng mỗi giờ, phần tiền thuê chênh lệch mỗi tháng, và số đơn thêm mỗi ngày cần có để bù phần chênh đó.
Những con số tự đếm không chính xác tuyệt đối, nhưng chúng đáng tin hơn lời kể "chỗ này bán đắt lắm" của người môi giới. Thuê mặt bằng là quyết định kéo dài vài năm, bỏ ra vài buổi sáng để đếm là xứng đáng.
Nếu đã thuê căn góc: dùng hai mặt tiền thế nào cho gọn
Nhiều người thuê căn góc rồi mở toang cả hai mặt, bày hàng kín từ trong ra ngoài. Cách này làm khách khó biết đâu là lối vào chính, và đúng là gợi đến câu "khí tán" mà người xưa nói: không gian loãng, mắt không biết dừng ở đâu. Một cách gọn hơn là chọn một mặt làm cửa chính, nơi đặt quầy và lối đi rộng; mặt còn lại dùng làm tủ kính trưng bày hoặc khu ngồi, có thể khép bớt bằng cửa kính.
Biển hiệu nên nhìn được từ cả hai trục đường, thường là một tấm đặt ngay vạt góc hoặc hai tấm thống nhất màu sắc. Đừng để biển hiệu che lối thoát hiểm hay che tầm nhìn của người lái xe ở góc giao lộ, vì như vậy là gây nguy hiểm cho chính khách của bạn. Kệ hàng, bảng quảng cáo đứng cũng không nên đặt ra sát mép vỉa hè ở góc.
Về chuyện "đầu sóng ngọn gió", phần có thể làm là những việc rất thực tế: lắp gờ chắn ở mép bậc thềm để xe không trượt vào, dán phim cách nhiệt cho mặt kính hứng nắng chiều, trồng một hàng cây chậu thấp làm vùng đệm bụi. Những việc này vừa đáp ứng được tâm lý muốn "che chắn" của nhiều gia đình, vừa có tác dụng đo được với khách và hàng hoá.
Về thực tế: hợp đồng, an toàn và chuyện "giữ góc" lâu dài
Căn góc thường có nhiều người hỏi thuê nên chủ nhà dễ tăng giá khi hết hạn hợp đồng. Trước khi đầu tư sửa sang, bạn nên đọc kỹ điều khoản thời hạn thuê, mức điều chỉnh giá và quyền ưu tiên gia hạn. Đây chỉ là nguyên tắc chung; hợp đồng cụ thể nên được người am hiểu pháp lý xem trước khi ký, nhất là khi tiền cọc lớn.
Về an toàn, căn góc có hai mặt tiếp giáp đường nên cần chú ý hơn tới lối thoát nạn, bình chữa cháy và việc không để hàng hoá chặn cửa. Nếu bạn bán đồ ăn có bếp lửa, nên hỏi cơ quan phòng cháy chữa cháy địa phương về yêu cầu cho loại hình của mình. Giao lộ còn là nơi người đi đường vội vàng, nên khu để xe của khách cần được sắp xếp sao cho không lấn ra lòng đường.
Cuối cùng, chuyện "góc vàng" hay "đầu sóng ngọn gió" đều là cách người đi trước gói kinh nghiệm vào một câu dễ nhớ. Câu thứ nhất nhắc rằng tầm nhìn có giá trị; câu thứ hai nhắc rằng rủi ro và chi phí cũng cao hơn. Giữ cả hai câu trong đầu khi đi xem mặt bằng là cách dùng tục ngữ khôn ngoan nhất, thay vì để một trong hai câu quyết thay mình.
Câu hỏi thường gặp
Nhà góc ngã tư có phải lúc nào cũng buôn bán tốt hơn căn giữa dãy?
Không phải lúc nào cũng vậy. Căn góc được nhiều người nhìn thấy, nhưng nếu xe chạy nhanh, không có chỗ dừng, hoặc có dải phân cách cứng, lượng khách thật sự ghé lại có thể không hơn căn giữa dãy. Cần đếm khách tại chỗ trước khi trả giá thuê cao hơn.
Câu "đầu sóng ngọn gió" nói về nhà góc có nên tin không?
Câu này là hình ảnh dân gian chỉ nơi hứng nhiều gió bụi và rủi ro. Phần đúng là căn góc thật sự chịu bụi, ồn và nguy cơ va quẹt cao hơn. Bạn có thể xử lý bằng gờ chắn, cây chậu, phim cách nhiệt; không cần nghĩ đến chuyện cúng giải hay mua vật phẩm để "trấn".
Nên mở cửa cả hai mặt tiền hay chỉ một mặt?
Phần lớn cửa hàng nhỏ dùng một mặt làm lối vào chính và mặt còn lại làm tủ kính hoặc khu ngồi. Cách này giúp khách biết đi vào từ đâu, nhân viên dễ trông hàng, và giảm bụi, nắng. Ngành cần lối ra vào nhanh như cửa hàng tiện lợi thì có thể mở cả hai.
Căn góc nằm ở phía nào của ngã tư thì có lợi hơn?
Thường căn nằm ở phía xe dừng chờ đèn đỏ được nhìn lâu hơn, còn căn ở phía xe vừa qua đèn xanh chỉ được nhìn lướt. Ngoài ra nên xem dòng người buổi sáng và buổi chiều đi theo chiều nào, vì người đi làm về thường dễ ghé mua hơn người đang vội đi làm.
Có cần xem tuổi chủ để chọn nhà góc không?
Bài này không bàn chuyện xem tuổi, mệnh. Với một mặt bằng kinh doanh, những yếu tố đo được như dòng khách, chỗ dừng xe, giá thuê và an toàn ảnh hưởng trực tiếp tới việc buôn bán. Nếu gia đình muốn xem thêm theo quan niệm riêng, đó là lựa chọn cá nhân, không nên để nó thay việc đo đạc.
Thuê căn góc cần chú ý gì trong hợp đồng?
Nên chú ý thời hạn thuê, mức tăng giá khi gia hạn, quyền ưu tiên thuê tiếp và việc ai chịu chi phí nếu giao lộ được mở rộng. Đây là nguyên tắc chung; hợp đồng có tiền cọc lớn nên nhờ người am hiểu pháp lý đọc trước khi ký.